Energiebedarf Immobilie: Warum Modellrechnungen oft von der Realität abweichen

Um eine energetische Sanierung zielgerichtet planen zu können, muss man zunächst den Energiebedarf Immobilie betrachten, denn nur so lassen sich Schwachstellen identifizieren und auch die Effekte von Maßnahmen kalkulieren. Doch wie gut stimmen die hierzu erforderlichen Modellrechnungen mit der Realität überein?

„Jedem sollte klar sein, dass Berechnungsmodelle zwar wichtige Anhaltspunkte bieten, jedoch, etwa aufgrund des menschlichen Nutzungsverhaltens, nicht in der Lage sind, die Realität eins zu eins abzubilden“, erklärt Benjamin Oberwallner, Bereichsleiter Product Management bei CalCon. „Der Energiebedarf Immobilie geht von einem „Normmenschen“ aus, der sich auf eine gewisse Art und Weise verhält, aber der echte Mensch ist eine Unbekannte, deren Verhalten sich nicht vorhersagen lässt. Niemand lüftet beispielsweise viermal täglich für exakt fünf Minuten und macht danach das Fenster wieder zu.“

Angesichts Millionen von Menschen mit unterschiedlichen Verhaltensweisen, braucht es also Modellrechnungen, um der Realität zumindest möglichst nahe kommen. Aber wie nahe? Gerade die Nutzung eines vereinfachten Verfahrens und von Statistik durch AiBATROS wirft diese Frage immer wieder auf.

Energiebedarf Immobilie und Verbrauch im Vergleich

Um hierauf eine Antwort zu finden, hat CalCon eine Grafik des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR), die Daten zum Energiebedarf Immobilie und -verbrauch vergleicht, um Daten aus AiBATROS ergänzt.

Auf der horizontalen Achse wird der Energiebedarf pro Quadratmeter und Jahr in Kilowattstunden (kWh/m²a) abgebildet, also der Wert, der sich aus Modellberechnungen ergibt. Die vertikale Achse zeigt hingegen den realen Energieverbrauch, ebenfalls in kWh/m²a. Jedes graue Kreuz steht für ein Gebäude aus der BBSR-Datenbank, während es sich bei den orangen Rauten um die Werte der Objekte aus AiBATROS handelt.

„Wenn man sich von der blauen Linie, die den Mittelwert der BBSR-Daten darstellt, nicht täuschen lässt, und sich stattdessen auf die grauen Kreuze fokussiert, wird klar, dass zwischen dem Verbrauch und dem Bedarf zwar ein gewisser Zusammenhang, aber kaum Korrelation besteht“, erläutert Benjamin Oberwallner. „Der berechnete Bedarf liegt also im selben Bereich, im Schnitt allerdings etwas oberhalb des Verbrauchs. Auffällig ist auch: je höher der Energiebedarf Immobilie, desto größer ist diese Abweichung.“

Das hat wohl mit dem Nutzer zu tun, der anders als der Normmensch in der Lage ist, auf seine Umwelt zu reagieren. Wenn er merkt, dass er in einem Gebäude lebt, das von schlechter energetischer Qualität ist, weil vielleicht die Fenster nicht gut gedämmt sind, dann wird er wahrscheinlich versuchen, sich energiesparend zu verhalten. Je höher der Energiebedarf Immobilie ist, umso mehr wird folglich gespart.

Pareto funktioniert

Aber wie sieht es mit den Daten aus AiBATROS aus? Die Grafik zeigt, dass diese im Bereich der anderen Modellrechnungen liegen, ja sogar eine etwas geringere Streuung aufweisen. „Wir bilden mit unserem Verfahren den Verbrauch im Vergleich zu anderen Energiebedarfsrechnungen, etwa nach DIN 4108 oder 18599, also sehr gut ab. Da kann man wirklich sagen, das passt – allerdings ohne den Anspruch zu erheben, dass eine Modellrechnung je die Realität vollkommen widerspiegeln könnte“, betont Benjamin Oberwallner. AiBATROS wird somit seinem Anspruch, der Immobilienwirtschaft mit minimalem Aufwand eine zuverlässige Planungsgrundlage zur Verfügung zu stellen, auch in Sachen energetische Sanierung absolut gerecht.

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Stranded Assets – die unsichtbare Gefahr für Ihr Portfolio

Stranded Assets sind Immobilien, die aufgrund neuer gesetzlicher Anforderungen, steigender Energiekosten oder veränderter Marktbedingungen erheblich an Wert verlieren. Besonders betroffen sind Gebäude mit hoher CO₂-Emission oder schlechter Energieeffizienz. Eine aktuelle Marktanalyse zeigt, dass ineffiziente Immobilien bis zu 25 % an Wert verlieren können.

Das Problem für Investoren: Die Transformation hin zu nachhaltigen Immobilienportfolios ist komplex und erfordert gezielte Investitionen. Wer zu lange wartet, riskiert nicht nur höhere Sanierungskosten, sondern auch den Verlust von Finanzierungs- und Verkaufsmöglichkeiten. Die Frage ist nicht mehr, ob sich ESG-Kriterien durchsetzen, sondern wie schnell Investoren ihre Portfolios anpassen können.

Warum ESG jetzt auf der Prioritätenliste steht

Noch vor wenigen Jahren wurde ESG (Environmental, Social & Governance) vor allem als regulatorisches Thema behandelt – heute ist es ein entscheidender Faktor für die Wertentwicklung von Immobilien. Banken und Kapitalgeber bevorzugen zunehmend Objekte mit einer klaren Dekarbonisierungsstrategie, während Immobilien mit schlechter Energieeffizienz schwerer zu finanzieren sind.

Auch Investoren können sich diesem Trend nicht entziehen: CO₂-Preise steigen und Kapitalgeber berücksichtigen ESG-Standards in ihren Investitionsentscheidungen. Besonders mit Blick auf die anstehende Umsetzung der überarbeiteten EU-Gebäuderichtlinie (EPBD) ist klar: Immobilien, die nicht nachhaltig bewirtschaftet werden, verlieren an Attraktivität – sowohl für Mieter als auch für Investoren.

Gleichzeitig ist ESG nicht nur ein Risikofaktor, sondern auch eine Chance. Wer frühzeitig handelt, kann durch gezielte Maßnahmen nicht nur Wertverluste vermeiden, sondern sein Portfolio strategisch optimieren und langfristig wettbewerbsfähig halten.

Datenbasierte Portfolioanalyse gegen Stranded Assets

Der größte Stolperstein für viele institutionelle Investoren ist die unzureichende Datenbasis. Eine ESG-konforme Portfolioentwicklung setzt schließlich nicht nur verlässliche CO₂- und Energiedaten auf Objekt- und Portfolioebene voraus. Doch oft fehlen standardisierte Erhebungsmethoden oder ein einheitliches Berichtswesen.

Die Lösung liegt in einer strategischen Datenerhebung nach dem Pareto-Prinzip: Statt Unmengen an Daten zu sammeln, gilt es, gezielt die relevanten Kennzahlen zu identifizieren und für Investitionsentscheidungen zu nutzen. Eine fundierte Bewertung hilft dabei, nachhaltige Maßnahmen nicht nur aus energetischer, sondern auch aus wirtschaftlicher Sicht optimal zu planen.

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Wissenschaft für die Praxis

25 Jahre effizientes Bestandsmanagement Immobilien

Die Frage, wie man an all die Daten gelangt, die notwendig sind, um Immobilien nachhaltig zu entwickeln, ist nicht wirklich neu. Denn die vorhandenen Mittel optimal einzusetzen, vorausschauend zu planen und Mehrwerte zu schaffen, war auch schon vor dem Klimapfad Voraussetzung für ein effizientes und wirtschaftliches Bestandsmanagement Immobilien. Trotz BIM und fortschreitender Digitalisierung ist die Schaffung einer verlässlichen Datenbasis für all diese Entscheidungen jedoch gerade im Bestand nach wie vor kein Selbstläufer.

Kein Wunder also, dass die Europäische Kommission bereits 1995 ein Forschungsprojekt ins Leben rief, um den sich europaweit stetig wandelnden und steigenden wirtschaftlichen Anforderungen an das Bestandsmanagement Immobilien in der Wohnungswirtschaft gerecht zu werden. Ziel war es, eine praxisgerechte, kostengünstige, schnelle und objektive Zustandsbewertung von Bestandsimmobilien zu ermöglichen und darüber hinaus die Instandhaltungsplanung sowie die Budgetierung zu vereinfachen. Das Projekt hieß EPIQR (sprich Epikur), was für die Betrachtung des Energieverbrauchs (energy performance), der Wohnraumqualität (indoor environment quality) und die Berücksichtigung von Instandsetzungsmaßnahmen (refurbishment) an Altbauten steht.

Sieben europäische Forschungseinrichtungen, denen externe Fachleute aus der Immobilienwirtschaft angegliedert waren, machten sich also ans Werk, ein geeignetes Verfahren für das Bestandsmanagement Immobilien zu entwickeln. Darunter für Deutschland das Fraunhofer-Institut für Bauphysik – und der Rest ist sozusagen Geschichte! Denn dies war die Geburtsstunde von epiqr®, einer produktneutral entwickelten Software, die Kaufleuten und Technikern fundierte und bilanzierbare Ergebnisse auf Basis von wenigen, gezielt erhobenen Daten liefern sollte.

Effizient objektive Daten für das Bestandsmanagement Immobilien erheben

Damit wurde nicht weniger als ein neuer Weg in der Bewertung von Immobilien sowie der Durchführung von Facility-Management-Leistungen eingeschlagen. Denn während man dabei üblicherweise sehr detailliert auf das Gebäude eingeht, entschied man sich beim EPIQR-Verfahren dafür, den Zustand der Immobilie und die damit verbundenen Instandhaltungskosten nicht möglichst genau, sondern möglichst schnell und benutzerfreundlich zu ermitteln.

Anhand weniger zu erfassender Grunddaten sollten mittels umfangreicher statistischer Hochrechnungen automatisch Rückschlüsse auf zu treffende Maßnahmen und damit verbundene Kosten gezogen werden können. Um dies zu ermöglichen, stützte sich EPIQR auf eine umfangreiche Datenbasis, für die Daten von mehr als 900 Architekturbüros, verschiedenen EU-Forschungsprojekten und circa 1.900 Literaturstellen ausgewertet wurden.

Im Anschluss an das EU-Projekt entwickelte das Fraunhofer IBP das Verfahren in Eigenregie weiter. Christian Wetzel gründete schließlich CalCon als Spin-off aus dem Institut und brachte im Jahr 2000 die Software epiqr® auf den Markt – einige von Ihnen werden sich vielleicht noch erinnern… Seither hat sich eine Menge getan: Nicht nur wurde mit AiBATROS eine webbasierte Anwendung entwickelt, inzwischen können neben Wohngebäuden und Wohnungen auch Nichtwohngebäude wie Krankenhäuser, Verwaltungsgebäude oder Feuerwachen sowie deren Grundstücke erfasst und bewertet werden. Und mit Funktionen zur Portfolioanalyse und Investitionsrechnung lässt sich der komplette Instandhaltungsprozess IT-gestützt abbilden.

10 Tipps für die Erfassung und Bewertung von Immobilienbeständen

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