Energieeffizienz, Klimaziele und Sanierungsquoten prägen die Diskussion in der Immobilienwirtschaft. Für Bestandseigner stellt sich in dieser Situation weniger die Frage nach Einzelmaßnahmen, sondern vielmehr, wie sich die energetische Sanierung Gebäudebestand sinnvoll in langfristige Bestands- und Investitionsstrategien integrieren lässt. Pauschale Annahmen über den baulichen Zustand und die energetische Qualität von Gebäuden greifen dabei häufig zu kurz.
Diese Analyse basiert auf unserer Gebäudedatenbank mit rund 210.000 Objekten aus Portfolios von Eigentümern in Deutschland und Österreich, die im Rahmen technischer und energetischer Bestandsanalysen erhoben wurde. Diese Daten ermöglichen einen differenzierten Blick auf den Instandhaltungstau und die energetische Bewertung von Bestandsimmobilien – und liefern damit eine fundierte Grundlage für strategische Entscheidungen über die energetische Sanierung Gebäudebestand.
Die Zukunft liegt im Bestand
Anhand der Baualtersklassen wird deutlich, dass der Gebäudebestand bis heute maßgeblich von den Bauphasen zwischen den 1950er- und 1980er-Jahren geprägt ist. Neubauten fallen hingegen mengenmäßig kaum ins Gewicht. Damit ist klar: Die energetische Transformation kann nicht über Neubau allein erfolgen. Der zentrale Hebel liegt folglich im Gebäudebestand – und damit in einer systematischen, langfristigen Planung für die energetische Sanierung Gebäudebestand.
Baulicher Zustand im Fokus: Was der Abnutzungsgrad wirklich zeigt
Eine wesentliche Rolle spielt dabei der bauliche Zustand, der mit Hilfe des Abnutzungsgrads bewertet wurde. Dieser setzt den aktuell erforderlichen Sanierungsbedarf ins Verhältnis zu einer vollständigen Kernsanierung und dient somit als Indikator für den strukturellen Erneuerungsbedarf eines Gebäudes.
Ein Blick auf die Verteilung des Abnutzungsgrads im Bestand zeigt, dass sich der überwiegende Teil der Gebäude im mittleren Bereich bewegt, während nur ein vergleichsweise kleiner Anteil einen sehr hohen Erneuerungsbedarf aufweist. Die Grafik macht damit sichtbar, dass umfassende bauliche Sanierungen im Bestand eher die Ausnahme sind. Stattdessen dominiert eine breite Masse von Gebäuden, bei denen zwar Instandhaltungsbedarf besteht, dieser jedoch nicht zwangsläufig eine vollständige Erneuerung erfordert.
Für die Praxis bedeutet das: Die energetische Sanierung Gebäudebestand kann nicht allein an extremen Zuständen ausgerichtet werden. Vielmehr rückt die Frage in den Vordergrund, wie mit einem heterogenen Bestand umzugehen ist, der sich überwiegend im mittleren Abnutzungsbereich bewegt. Und genau hier liegt die eigentliche strategische Herausforderung.
Baulicher Zustand und Energieeffizienz: Warum beide nicht immer zusammenpassen
Wie stark sich baulicher Zustand und energetische Qualität tatsächlich voneinander unterscheiden, zeigt die Verknüpfung des Abnutzungsgrads mit den Energieeffizienzklassen. Die Analyse macht deutlich, dass der Abnutzungsgrad innerhalb aller Effizienzklassen erheblich variiert. Sowohl in energetisch gut bewerteten Gebäuden als auch in Objekten mit schlechter Effizienzklasse finden sich sehr unterschiedliche bauliche Zustände.
Auch Gebäude mit schlechten Effizienzklassen weisen somit häufig einen geringen baulichen Erneuerungsbedarf auf. Umgekehrt finden sich energetisch besser bewertete Gebäude mit teils erstaunlich hohem Abnutzungsgrad. Es besteht folglich keine einfache Korrelation zwischen Energieeffizienz und baulichem Erneuerungsbedarf. Weder lassen sich energetisch schlechte Gebäude automatisch als baulich überaltert einordnen, noch sind gute Effizienzklassen ein verlässlicher Indikator für einen geringen Instandhaltungsbedarf.
Warum strategische Planung für die energetische Sanierung Gebäudebestand unverzichtbar wird
Aus beiden Auswertungen ergibt sich eine wichtige Konsequenz: Bauliche Erneuerungsbedarfe und energetische Zielsetzungen fallen im Gebäudebestand nur selten zusammen. Defizite im Bereich der Energieeffizienz lassen sich daher für gewöhnlich nicht einfach aus anstehenden baulichen Maßnahmen ableiten. Die Voraussetzungen für sogenannte „Sowieso-Maßnahmen“, bei denen energetische Verbesserungen im Zuge ohnehin notwendiger baulicher Eingriffe umgesetzt werden können, sind damit eher die Ausnahme.
Energetische Maßnahmen sollten also in den meisten Fällen gezielt und unabhängig von baulichen Zyklen geplant werden – insbesondere vor dem Hintergrund steigender regulatorischer Anforderungen. Eine zukunftsfähige Portfoliostrategie entsteht demzufolge nicht aus Einzelmaßnahmen, sondern aus einer systematischen Priorisierung über das gesamte Portfolio hinweg. Erst eine datengestützte Standortbestimmung ermöglicht es, Investitionen gezielt zu steuern und langfristige Transformationspfade realistisch zu planen. Damit wird eine fundierte Datenbasis zum zentralen Erfolgsfaktor für die energetische Sanierung Gebäudebestand.
