Klimaziele

Nichts starten, was uns später auf die Füße fällt

Die Investitionsvolumina, die vor uns stehen, sind atemberaubend. Wir haben da eigentlich eine nicht zu lösende Aufgabe – und ohne Förderung wird es wahrscheinlich nicht funktionieren. Umso wichtiger ist es, dass wir jetzt datenbasierte und fundierte Entscheidungen treffen. Wir müssen also die richtigen Maßnahmen zum richtigen Zeitpunkt planen und durchführen, denn jede falsche Investition konterkariert unsere Klimaziele 2045.

Aus diesem Grund sollten die Klimaziele auch Chefsache beziehungsweise natürlich Chefinnensache sein. Das heißt nicht, dass man alles selber machen muss, sondern dass man für eine Umgebung sorgt, in der sich die Mitarbeiter mit diesem Thema auseinandersetzen können. Ebenso wichtig ist es, den Gesellschaftern zu zeigen, dass es nötig ist, hier Geld zu investieren, um Transparenz über die verschiedenen Planungsmöglichkeiten zu schaffen. Denn dies ist erforderlich, um die Entscheidungen, die wir treffen, zu verobjektivieren.

Ich beschäftige mich in meiner Rolle als Vorsitzender des Fachausschusses für Klimaschutz und Nachhaltigkeit beim vdw Sachsen ebenfalls sehr intensiv mit dem Thema Klimaziele. Daher kann ich sagen, dass auch von Seiten der Wirtschaftsprüfer erwartet wird, dass jedes Wohnungsunternehmen, egal wie groß es ist, bis Ende 2024 eine CO₂– oder THG-Bilanz aufstellt und die ersten Grundzüge einer Klimastrategie erarbeitet. Andernfalls erfolgt ein negativer Vermerk im Jahresabschluss. Ja, sogar von Bestandsgefährdung ist die Rede, wenn sich die Geschäftsführung nicht mit diesen Zukunftsthemen beschäftigt!

Das würde auch dramatische Auswirkungen auf die Finanzierung haben. Deshalb sollte jedes Unternehmen Aktionen anführen können, die es unternommen hat, um sich auf den „Klimaweg“ zu machen. Das heißt nicht, dass jede Strategie fertig sein muss, aber man muss sich grundsätzlich damit beschäftigt haben. Das kann man natürlich super argumentieren, wenn man schon mit einer entsprechenden Software die Basis für einen Klimapfad gelegt hat.

Bei der WBV ist diese Software AiBATROS. Warum haben Sie sich dafür entschieden Ihre Klimaziele auf diese Weise zu verfolgen?

Ich habe ja schon in meiner Zeit als Geschäftsführer der BBT GmbH die Entwicklung der Schnittstelle zwischen der Software avestrategy und dem Vorgängerprodukt epiqr® begleitet. Was mir an AiBATROS vor allen Dingen gefallen hat, ist die Transparenz, die ich damit über den Gesamtbestand bekomme. Ich sehe den Zustand der wesentlichen Bauteile, was gemacht werden muss und was das kostet – und das auch für die Energetik. Ich kann also von oben draufschauen und die Nachhaltigkeitsbetrachtungen, ohne die Oberfläche wechseln zu müssen, inkludieren. Die Visualisierung ist dabei ein großes Thema, und die Dashboards helfen mir ganz schnell, wichtige Informationen fast im Vorbeigehen aufzunehmen.

Außerdem möchte ich wissen, wann ich welche Maßnahmen am besten durchführe und in welcher Reihenfolge. Ich benötige demnach eine Vorselektion anhand realistischer Maßnahmenpakete und Kosten – und dafür möchte ich eine gewisse KI-Logik dahinter haben, die mich so leitet, dass bestimmte Dinge, die zur Erreichung der Klimaziele sinnvoll sind, priorisiert werden. AiBATROS liefert hierzu ein digitales Szenario, in dem wir Maßnahmen vergleichen und in der Zeitreihe anpassen können. Deshalb bin ich auch ein großer Freund der vom System erstellten Vorschläge für Standardmaßnahmenpakete, die auf unseren Strategien basieren. Und natürlich brauchen wir am Ende des Tages eine praxistaugliche Kostenschätzung – ich muss schließlich im Aufsichtsrat Budgets begründen.

Wie geht die WBV ganz konkret bei der Erstellung des CO2-Pfads zur Erreichung der Klimaziele vor?

Wir haben zunächst eine Bestandsbegehung durchgeführt, Mengen und Massen ermittelt, Fotos gemacht, alles dokumentiert… Jetzt kommt der aus meiner Sicht wesentliche Schritt: Wir brauchen eine Portfolioselektion, um die richtigen Planungsvarianten für die Klimaziele untersuchen zu können, schließlich gäbe es Hunderte von Möglichkeiten.

Die Anforderungen aus der Nachhaltigkeitsberichtspflicht verlangen nach professionellen Werkzeugen, auch und gerade für kleinere Wohnungsunternehmen.

Dr. Henri Lüdeke
Geschäftsführer

WBV Wohnbau- und Verwaltungs-GmbH Coswig mit über 2.200 Objekten

Deshalb habe ich mich dafür entschieden, das Portfolio-Modul in AiBATROS zur Plausibilisierung der Standardmaßnahmenpakete zu nutzen. Denn damit werden wir zielgerichtet zu sinnvollen und verobjektivierten Planungsvarianten hingeleitet.

Am Ende des Tages müssen wir diese Varianten aber auch bis zum Geldsäckel durchrechnen. Und da kommt die Schnittstelle zu avestrategy zum Einsatz. Anhand der Informationen aus AiBATROS zu den Zuständen, Jahresscheiben, Kosten und CO₂-Auswirkungen erfolgt dort für die konkreten Maßnahmen einen objektkonkrete, holistische Maßnahmenplanung inklusive eines VoFi (Vollständiger Finanzplan), die Ermittlung der Eigenkapitalrendite, die Darstellung in GuV, Bilanz und Liquidität sowie alles, was mit dem Thema Darlehen und möglicherweise auch der Beleihungssituation zu tun hat. Beide Systeme zusammen bringen uns somit die Mehrwerte, die wir zur Erreichung der Klimaziele benötigen.

Eine wesentliche Steuerungsgröße sind dabei die absoluten CO₂-Vermeidungskosten. Also wie viel kostet es mich, eine Tonne CO₂ einzusparen? Auf dieser Grundlage können wir ein Ranking der Maßnahmen erstellen. Dabei versuchen wir, die Maßnahmen mit wenig Aufwand möglichst schnell durchzuführen, und die, wo es teuer und schwierig wird, gegebenenfalls rauszuschieben, bis es vielleicht technisch geht oder auch andere Lösungen möglich sind. Diese Entwicklung und der CO₂-Umlageanteil sind ebenfalls wichtig für unsere Priorisierung, weil wir die Risiken und die Volumina der Investitionen, die wir vor uns haben, sinnvoll über die Jahre aufteilen müssen.

Wie geht es in Sachen Klimaziele weiter?

Wir wollen die Daten im System natürlich regelmäßig aktualisieren und überarbeiten. Was ich in diesem Zusammenhang super finde, ist, dass wir, nachdem die Maßnahme durchgeführt wurde, nur aufs Knöpfchen drücken und nicht an 80 verschiedenen Stellen irgendwelche Zustände neu setzen müssen. Wir werden auch die Preise in AiBATROS immer wieder mit unseren Ausschreibungsergebnissen abgleichen, wobei wir die Möglichkeit haben, diese über Indizes zu steuern. Zumindest bislang haben wir allerdings eine hohe Übereinstimmung mit unseren Ausschreibungsergebnissen hier vor Ort festgestellt. Ganz grundsätzlich wollen wir in Zukunft noch stärker als bisher mit BIM-Modellen arbeiten. Damit können wir die Datenbasis schaffen, um den digitalen Gebäudezwilling wirklich zu leben.

Dementsprechend sind wir auch dabei, uns mit CalCon unser Datenmodell in AiBATROS anzuschauen und zu überlegen, welche Informationen wir für die BIM-Methode schon in der Planungsphase vom Planer haben möchten, so dass diese zukünftig strukturiert und griffbereit zur Verfügung stehen, vor allem wesentliche Parameter der Wärmebedarfsberechnung. Mit der Digitalisierung ist es mir also wirklich ernst. Natürlich ist das Ganze nicht für Null zu haben. Wir müssen hier Geld investieren und verstehen, dass es wichtig ist, die Voraussetzungen zu schaffen, damit wir vernünftig arbeiten können. Wir betreiben da, nicht nur Hinsicht auf die Klimaziele, tatsächlich einigen Aufwand, der sich aber mittelfristig sicher lohnen wird.

So erstellen Sie mit AiBATROS einen CO2-Pfad zur Erreichung Ihrer Klimaziele

Serielle Sanierung

Serielle Sanierung? Das muss jetzt zack, zack gehen!

Benjamin Oberwallner, Bereichsleiter Produktmanagement bei der CalCon Deutschland GmbH, hat sich bei der Energiesprong Convention in Berlin in Sachen serielle Sanierung umgehört.

Was versteht man eigentlich unter serieller Sanierung?

Es geht im Grunde darum, den Sanierungsprozess zu industrialisieren. Bisher haben verschiedene Handwerker vor Ort in Einzelschritten beispielsweise die Fassade heruntergerissen, den Untergrund vorbereitet, ein Gerüst aufgestellt, den Putz aufgetragen und dann gemalert.

Im Rahmen der seriellen Sanierung fertigt man die zu verbessernden Komponenten in Industriehallen vor, so dass sie nur noch ausgeliefert werden müssen. Man setzt also einfach die neuen Fassadenelemente vor oder schiebt den fertigen TGA-Kasten rein, schließt ihn an und fertig ist die Sanierung.

Auf diese Weise gewinnt man Zeit und kann theoretisch auch Kosten einsparen. Letzteres funktioniert allerdings noch nicht, weil bisher nur Pilotprojekte umgesetzt werden. Das läuft alles unter dem Motto, wir probieren es mal aus… Man kann also nicht wirklich von serieller Sanierung sprechen. Einen echten Kosteneinspareffekt gäbe es erst, wenn ein großes Unternehmen die Produktion übernimmt. Für die Teilnehmer der Energiesprong Convention ist es jedoch tatsächlich wichtiger, dass es schnell geht.

Welche Themen wurden dort sonst noch diskutiert?

Im Mittelpunkt stand vor allem die Frage, wie der optimale Prozess zur seriellen Sanierung eigentlich aussieht, denn hierzu gibt es aktuell ganz unterschiedliche Ansätze. Manche Hersteller nutzen quadratische Paneele zur Fassadensanierung, andere machen ein digitales Aufmaß. Man weiß also noch nicht so recht, wo es technisch hingeht. Dabei ist auch bei der Gestaltung der seriellen Sanierung Schnelligkeit gefragt, denn wenn wir hier nicht bis 2025 durchstarten, wie sollen wir bis 2045 die Klimaziele erreichen? Jedes Jahr, das wir verlieren, macht es schwieriger. Aber immerhin ist das Interesse an serieller Sanierung deutlich gestiegen, denn die im Vergleich zum Vorjahr große Teilnehmerzahl war ebenfalls Thema bei der Veranstaltung.

Inwiefern spielt AiBATROS überhaupt eine Rolle bei der seriellen Sanierung?

Nun, es geht um Bestandsgebäude! Die ganze Bauausführung ist natürlich nicht unser Thema, aber der entscheidende Schritt dorthin ist die Portfolioanalyse. Man muss schließlich erst einmal wissen, welche Objekte überhaupt für eine serielle Sanierung geeignet sind, und wo welches Einsparpotential liegt. Dementsprechend hat eines der Wohnungsunternehmen, die ihre Projekte bei der Convention vorgestellt haben, AiBATROS auch bereits als Tool zur Analyse seines Bestands genutzt.

Hierzu wird das Portfolio mit Hilfe der Software vorselektiert, indem man es nach Kriterien wie dem Baujahr oder dem Denkmalschutz filtert. Dann wird analysiert, wo man sanieren sollte und welche Art der Sanierung für dieses Gebäude wirklich sinnvoll ist, also beispielsweise eine serielle Fassadensanierung oder eine serielle Sanierung des Wärmeerzeugers.

Bleibt die Frage nach den Kosten. Bisher liegen diese nicht vor, aber im Grunde ist das irrelevant, denn mit AiBATROS kann man in jedem Fall schon mal abschätzen, was eine klassische Sanierung kostet. Erhält man für die serielle Sanierung kein Angebot zu diesem Preis, oder zumindest mit einem Aufschlag von maximal 15 Prozent, was der staatlichen Förderung entspricht, so ist ihr wirtschaftlicher Nutzen trotz der Zeitersparnis aus meiner Sicht sowieso fraglich…

Was bringt die Zukunft?

Falls dieses Thema in den nächsten zwei Jahren die notwendige Fahrt aufnimmt, wird sich ein komplett neuer Markt mit industriell gefertigten Bauelementen entwickeln, der das Handwerk entlastet und ein neues Pricing schafft. Das führt hoffentlich zu einer Reduzierung der Kosten, wodurch die Energiewende Anschub bekommen könnte.

Die Krux dabei sind jedoch die hohen Zinsen. Die zerstören genau den Aufschwung, den die serielle Sanierung bräuchte. Denn aktuell werden Investitionen aufgeschoben, und das könnte dazu führen, dass wir es in den nächsten zwei Jahren eben nicht schaffen werden, die serielle Sanierung zu etablieren. Für Probleme wie fehlendes Personal und mangelnde Kapazitäten lassen sich Lösungen, etwa durch Automatisierung, finden, aber die Politik kann man nun mal nicht beeinflussen. Also hängt alles davon ab, was „da oben“ passiert.

Sobald sich die Preise für serielle Sanierung stabilisieren, werden wir die serielle Sanierung als Alternativmaßnahme in AiBATROS implementieren. Man kann dann nicht nur eine klassische Fassadensanierung planen, sondern auch ein Maßnahmenpaket zur seriellen Sanierung der Fassade, für das die Kosten ebenfalls automatisch berechnet werden. Damit wird eine komplette strategische Planung der seriellen Sanierung möglich – also vorfiltern, analysieren, was gemacht werden muss, und abschätzen, ob es sich rentiert.

Hier mehr über die Maßnahmenplanung mit AiBATROS erfahren

Das Rundum-Sorglos-Paket

AiBATROS – Immobilien Software Cloud

Was bedeutet es, Software as a Service zu nutzen?

Ehrlich gesagt ist es ein wenig Definitionssache, was genau man unter SaaS versteht. Das hängt davon ab, ob man als Entwickler, Vertriebler oder Anwender darauf schaut. Aus Nutzersicht bedeutet es, dass man nicht nur die IT-Infrastruktur über die Cloud nutzt, sondern sozusagen das komplette Paket bekommt. Man muss sich als Unternehmen folglich um nichts mehr kümmern. Ja, man braucht sogar theoretisch nicht einmal mehr einen Administrator, denn dessen Aufgaben übernimmt der Provider.

Nehmen wird AiBATROS als Beispiel: Da lege ich für den Kunden einen Key-User an oder erstelle vielleicht sogar gleich das komplette Berechtigungskonzept. Dann schicke ich einfach einen Link raus, der zu einem Server der Aareon Gruppe führt. Die Anwendung befindet sich also in einer Private Cloud, die nur von einem vorgegebenen Kundenkreis genutzt wird, und nicht auf einem öffentlichen Server, der für alle zugänglich ist.

Welche Vorteile hat das für ein Unternehmen?

Wie bereits angedeutet bekommt man mit Software as a Service ein echtes Rundum-Sorglos-Paket, bei dem einem alles, was mit dem technischen Betrieb der Anwendung zu tun hat, abgenommen wird. Denn der Anbieter kümmert sich um die komplette Einrichtung, das Erstellen von Backups, das Monitoring des Systems, das Einspielen von Updates… Auf diese Weise bleibt die Software auch immer auf dem neuesten Stand, was bei einer Nutzung On-Prem, nicht immer gewährleistet ist, weil man sich darum selbst kümmern muss.

Außerdem lassen sich durch die geteilte Serverumgebung Skaleneffekte realisieren. Denn wenn vier oder fünf Kunden zusammen einen Server nutzen, wird der Betrieb günstiger. Allerdings kann man natürlich auch eine exklusive Umgebungen bekommen, wenn man das möchte. Aus technischer Sicht spielt auch die Ausfallsicherheit ein Rolle. SaaS-Anbieter bieten oft eine sehr hohe Verfügbarkeit der Systeme.

Gibt es spezielle Vorteile bei der Nutzung von AiBATROS als SaaS?

Kunden, die auf AiBATROS as a Service zugreifen, profitieren – neben all den klassischen Vorteilen – nicht nur davon, dass Updates automatisch verfügbar sind. Sie erhalten außerdem neue Features kostenfrei, die bei Nutzung der Software On-Prem dazugekauft werden müssen, oder zum Teil auch gar nicht angeboten werden.

Lohnt sich das für jeden?

Tatsächlich ist Immobilien Software Cloud keine Frage der Unternehmensgröße. Ich stelle sogar fest, dass inzwischen vor allem die kleinen bis mittelgroßen Kunden in die Cloud wechseln. Das hat sich durch Corona schon etwas verändert. Weil die Leute im Homeoffice sitzen, ist es plötzlich wichtig, dass Anwendungen flexibel verfügbar sind. Software as a Service kannst du theoretisch überall auf der Welt aufrufen und brauchst dazu nicht einmal einen VPN-Zugang. Ja, du kannst sie sogar mit deinem privaten Geräten öffnen.

Ein weiterer Grund, aus dem die Hemmschwelle, Immobilien Software Cloud zu nutzen, viel niedriger geworden ist, ist das Thema Daten- und IT-Sicherheit. Das Wissen, das ein Administrator benötigt, um Hacker-Angriffe erfolgreich abzuwehren, wird immer komplexer. Gerade für kleine und mittelgroße Unternehmen ist das eine so gewaltige Herausforderung, dass immer mehr beschließen, komplett in die Cloud zu gehen. Das spart Ressourcen, und natürlich spielt hier auch der Fachkräftemangel eine Rolle. Schließlich brauche ich für ein mittelgroßes Unternehmen zwei, drei Leute, um den Betrieb aufrecht zu erhalten. Das alles führt dazu, dass mittlerweile 80 Prozent der Kunden zu SaaS wechseln.

Dennoch gibt es immer wieder Unternehmen, die ihre Daten als extrem sicherheitsbedürftig einschätzen und deshalb ein wirklich autarkes System haben wollen. Das ist aus meiner Sicht der einzige Fall, bei dem es vielleicht noch Sinn macht, zu sagen, man macht das On-Prem. Denn dann weiß man, wo sein Server steht – aber das weiß man eigentlich auch, wenn man die Aareon Cloud nutzt…

Wie sieht es denn bei Immobilien Software Cloud mit der Datensicherheit aus?

Die Rechenzentren der Aareon Gruppe befinden sich in Deutschland, das ist schon mal ein sehr wichtiger Aspekt. Außerdem sind sie nach ISO und vom TÜV für das Datenschutzmanagement zertifiziert. Sprich, wir verfügen über das notwendige Know-how, um zu gewährleisten, dass die Daten in der Immobilien Software Cloudsicher sind, und die entsprechenden Richtlinien und Regeln, wie etwa die Datenschutzrichtlinie DSGVO, eingehalten werden.

Von Kostenschätzung bis Transparenz – 8 gute Gründe für digitales BestandsmanagementHerausforderungen und effiziente Lösungen

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