Ohne Daten keine Richtung
Wer den Immobilienbestand langfristig sichern und strategisch entwickeln will, muss auf verschiedenste Anforderungen an Instandhaltung, CO2-Effizienz und Nachhaltigkeit reagieren. Und das bei begrenzten Budgets und knappen Ressourcen. Häufig fehlt es jedoch häufig an einer strukturierten Zustandsbewertung Immobilienbestand, also verlässlichen Daten zum baulichen und energetischen Zustand einzelner Objekte. Entscheidungen basieren deshalb notgedrungen auf subjektiven Einschätzungen oder verstreuten Einzelinformationen.
Eine objektive Zustandsbewertung Immobilienbestand ist somit kein Nice-to-have, sondern die Grundlage jeder nachhaltigen Strategie. Sie liefert Informationen darüber, ob Sanierungen dringend erforderlich sind, inwiefern sie sich lohnen und ob es Alternativen gibt. Aber wie lassen sich Bestände einheitlich und objektiv bewerten – und das mit überschaubarem Aufwand?
Effiziente Zustandsbewertung Immobilienbestand
Im Rahmen der Bauzustandserfassung mit AiBATROS werden zu diesem Zweck nur die wichtigen, da kostenintensiven Elemente gezielte erfasst und entsprechend ihres Zustands bewertet. Anhand von einheitlichen Zustandsbeschreibungen erfolgt dann deren Zuordnung zu einem von vier möglichen Zustände. Von „A“ wie „Das Element befindet sich in einwandfreiem Zustand“ bis „D“ wie „Das Element ist stark geschädigt, Austausch notwendig“. Auf diese Weise lässt sich eine objektive Zustandsbewertung Immobilienbestand selbst großer Portfolios durchführen.
Die strukturelle Grundlage für einheitliche Bewertungsergebnisse stellt die Elementliste dar. Sie bildet jede Immobilie in ihrer baulichen und technischen Struktur ab, gegliedert nach:
- Objektkomponenten (etwa Baukonstruktion, Verkehrsfläche oder Technische Gebäudeausrüstung),
- Elementen (z. B. Außenwand, Dachtragwerk oder Aufzug) und
- Elementtypen (wie „Mauerwerk mit Holzbalkendecke“ oder „Stahlskelettbauweise mit Stahl-Leichtbaudecken“), also den bewertbaren, standardisierten Ausprägungen eines Elements.
Damit bildet die Elementliste die Grundlage dafür, dass jedes Objekt, egal ob Wohnhaus, Verwaltungsgebäude oder Lagerhalle, einheitlich und transparent bewertet werden kann.
Für den einzelnen Elementtyp können in AiBATROS zudem beliebig viele Instanzen angelegt werden. So lässt sich beispielsweise ein Gebäude mit mehreren Aufzügen präzise abbilden, inklusive individueller Bewertungen, Fotos und Kommentare.
Bewertungsmodelle flexibel gestalten
Die konkrete Zusammensetzung der Elementliste ist abhängig vom gewählten Bewertungsmodell. Denn um die Zustandserfassung Immobilienbestand bei aller Struktur dennoch möglichst flexibel zu gestalten, lassen sich für einzelne Objekttypen oder Teile des Portfolios eigene Datenmodelle anlegen, welche die unterschiedlichen Bedürfnisse bei der Erfassung berücksichtigen. Dabei kann neben der baulichen beispielsweise auch die energetische Bewertung der gewählten Elemente erfolgen. Zudem besteht über die Bewertungsebene die Möglichkeit, den Detaillierungsgrad der zu erhebenden Daten festzulegen. So kann man zum Beispiel im Bereich der TGA die Wasseranlagen grob in Augenschein nehmen, Elektroanlagen auf mittlerer Ebene und Wärmeerzeuger auf feiner Bewertungsebene betrachten und dabei jedes vorhandene Ventil und jede Pumpe erfassen.
Grundlage für Maßnahmen, Budgetplanung und Reporting
Die mit Hilfe der Elementliste erfassten Ergebnisse der Zustandsbewertung Immobilienbestand fließen später in weitere zentrale Funktionen von AiBATROS ein:
- Ableitung von Maßnahmen: Der Zustand eines Elementtyps löst automatisch Vorschläge für geeignete Maßnahmenpakete inklusive Kosten aus. Die Elementliste ist somit auch die Basis für Standardplanungsvorschläge sowie die individuelle Maßnahmenplanung.
- Berechnung der Eingriffstiefe: Die Zustandsinformationen aus der Elementliste fließen in die Berechnung der Eingriffstiefe ein, einem Kennwert zur objektiven Vergleichbarkeit von Immobilien.
- Simulation und Budgetplanung: Die Daten werden außerdem genutzt, um Zustandsentwicklungen zu simulieren, Budgetpläne zu erstellen und Maßnahmen zeitlich zuzuordnen.
- Reporting: In mehreren Berichten (z. B. Zustandsbericht, Maßnahmenpaket-Bericht) dient die Elementliste als zentrales Strukturierungselement. Die Erfassungsergebnisse werden zudem in den Dashboards grafisch aufbereitet.
- Systematische Abbildung der Gebäudestruktur durch Komponenten, Elementen und Elementtypen im Rahmen der Zustandsbewertung Immobilienbestand
- Erstellen von Instanzen zur individuellen Bewertung von Elementtypen wie Aufzügen
- Anzeige der Bewertungsrichtlinien für einzelne Elementtypen
- Schnelles Durchsuchen dank Filter- und Suchfunktion
