Strategische Immobilienentscheidungen sind in den vergangenen Jahren deutlich anspruchsvoller geworden. Wo früher einzelne Maßnahmen geplant und umgesetzt wurden, treffen heute langfristige Investitionsentscheidungen auf ein komplexes Geflecht aus baulichen, wirtschaftlichen, organisatorischen und politischen Anforderungen. Besonders in Organisationen mit großen, heterogenen Immobilienportfolios wächst der Druck, Prioritäten nicht nur zu setzen, sondern sie auch nachvollziehbar zu begründen.
Denn diese Immobilien stehen längst nicht mehr isoliert für sich. Sie müssen unterschiedlichste Nutzungen ermöglichen, steigenden Anforderungen an Energieeffizienz gerecht werden und gleichzeitig verlässliche Rahmenbedingungen für die zentralen Aufgaben der Organisation schaffen. Hinzu kommen begrenzte Budgets und ein hoher Rechtfertigungsdruck gegenüber internen Gremien, Mittelgebern und der Öffentlichkeit. Entscheidungen, die früher pragmatisch getroffen wurden, benötigen heute eine belastbare strategische Grundlage.
Wenn ein Portfolio mehr ist als die Summe seiner Gebäude
Die Komplexität strategische Immobilienentscheidungen zeigt sich besonders dort, wo Gebäude sehr unterschiedliche Funktionen erfüllen müssen. Lehr- und Lernräume, Verwaltungsflächen, Bibliotheken, hoch technisch ausgestattete Spezialbereiche oder Gebäude mit wechselnden Nutzungsanforderungen existieren oft nebeneinander – und lassen sich dennoch nur schwer nach einheitlichen Maßstäben bewerten.
Hinzu kommt, dass sich die Anforderungen an diese Gebäude kontinuierlich verändern. Nutzungen werden dichter, technische Standards steigen, Sicherheits- und Zugangsanforderungen werden neu bewertet. Gleichzeitig sollen Flächen flexibel bleiben, um auf veränderte Bedarfe reagieren zu können. Immobilien müssen damit nicht nur heutigen Ansprüchen genügen, sondern auch langfristig fachlich, wirtschaftlich und organisatorisch tragfähig sein.
Gerade in Organisationen, deren zentrale Aufgaben nicht im Immobilienbetrieb liegen, verstärkt sich dieses Spannungsfeld. Denn Immobilien sind zwar Voraussetzung für Leistungserbringung, aber selten strategisch im Fokus. Entscheidungen müssen dennoch getroffen werden – oft unter Zeitdruck und mit begrenzter Transparenz.
Warum klassische Bewertungsansätze an ihre Grenzen stoßen
In vielen Fällen stützen sich Immobilienentscheidungen auf technische Zustandsbewertungen oder wirtschaftliche Kennzahlen. Diese liefern wichtige Informationen, greifen jedoch zu kurz, wenn es um strategische Fragestellungen geht. Der bauliche Zustand allein sagt wenig darüber aus, wie gut ein Gebäude die tatsächliche Nutzung unterstützt oder welche Rolle es im Gesamtportfolio spielt.
Auch wirtschaftliche Kennzahlen helfen zwar bei der Kostenkontrolle, lassen jedoch zentrale Fragen offen: Welche Standorte sind langfristig tragfähig? Wo entfalten Investitionen den größten strategischen Hebel? Und welche Gebäude binden Ressourcen, ohne einen entsprechenden Beitrag zu den wesentlichen Aufgaben der Organisation zu leisten?
Nutzeranforderungen wiederum sind legitim und notwendig, jedoch häufig heterogen und teilweise widersprüchlich. Ohne einen übergeordneten Bezugsrahmen lassen sich diese Perspektiven kaum zusammenführen, geschweige denn priorisieren.
Warum Priorisierung ohne Vergleichbarkeit kaum möglich ist
Strategische Immobilienentscheidungen setzen voraus, dass unterschiedliche Standorte, Gebäude und Nutzungen miteinander vergleichbar gemacht werden können. Genau hier liegt in vielen Portfolios das zentrale Problem. Wenn Gebäude nach jeweils eigenen Maßstäben betrachtet werden, entstehen Einzelbewertungen, aber keine belastbare Entscheidungsgrundlage für das Gesamtportfolio.
In der Praxis führt das häufig dazu, dass Investitionen dort erfolgen, wo der Handlungsdruck am größten ist oder wo Anforderungen besonders deutlich artikuliert werden. Langfristige Wirkung, strategische Bedeutung oder zukünftige Nutzungspotenziale treten dabei in den Hintergrund. Entscheidungen werden nachvollziehbar begründet, aber nicht zwingend strategisch priorisiert.
Wer sich an dieser Stelle fragt, wie sich solche unterschiedlichen Anforderungen systematisch zusammenführen lassen, findet eine vertiefende Einordnung in unserem Whitepaper „Viele Standorte, eine Entscheidungslogik“. Dort geht es um strategische Immobilienentscheidungen für Bildungs- und Forschungsimmobilien.
Strategische Immobilienentscheidungen brauchen einen neuen Rahmen
An diesem Punkt wird deutlich: Das eigentliche Problem für strategische Immobilienentscheidungen liegt nicht unbedingt im Mangel an Daten oder Fachwissen, sondern in der fehlenden Verbindung zwischen ihnen. Solange technische, wirtschaftliche und organisatorische Aspekte getrennt betrachtet werden, bleibt das Gesamtbild unvollständig.
Erst wenn Standorte im Kontext des gesamten Portfolios bewertet werden, entsteht eine Grundlage für strategische Immobilienentscheidungen, die nicht nur kurzfristig wirksam, sondern auch langfristig tragfähig sind. Vergleichbarkeit, Priorisierung und strategische Einordnung werden damit zu zentralen Voraussetzungen, gerade in komplexen, nutzungsintensiven Immobilienportfolios.
Wie sich eine solche ganzheitliche Perspektive auf Immobilienportfolios entwickeln lässt, welche Fragen Entscheider dabei leiten sollten und warum Vergleichbarkeit dabei eine zentrale Rolle spielt, haben wir in einem Whitepaper zusammengefasst: „Viele Standorte, eine Entscheidungslogik – Wie Hochschulen und Forschungseinrichtungen Investitionen im Immobilienbestand nachvollziehbar priorisieren“. Dieses richtet sich an Organisationen, die Immobilien strategisch steuern müssen, obwohl deren institutioneller Auftrag nicht im Immobilienbetrieb liegt – und die Entscheidungen nachvollziehbar, begründbar und zukunftsfähig treffen wollen.
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