Eine strategische Aufgabe für Entscheider

Gebäude altern: Technische Anlagen verschleißen, Bauteile verlieren an Substanz, energetische Standards werden nicht mehr erreicht… Instandhaltung bei Immobilien wird demnach oft auf die damit verbundenen Reparaturaufgaben reduziert. Doch diese Betrachtungsweise als nachgelagerte Maßnahme greift zu kurz, schließlich beeinflusst die Instandhaltung Immobilien:

Wer also erst eingreift, wenn Mängel sichtbar werden, handelt verspätet und riskiert erhebliche Folgekosten. In einer zunehmend regulierten und kostengetriebenen Immobilienwelt ist eine bedarfsgerechte Instandhaltungsplanung somit unerlässlich dafür, dass Immobilien ihren Wert nicht nur erhalten, sondern auf lange Sicht sogar steigern.

Reagieren war gestern – heute geht es um Steuerung

Deshalb bedeutet Instandhaltung Immobilien heutzutage vor allem vorauszudenken: Welche Bauteile nähern sich dem Ende ihrer Lebensdauer? Wo entstehen über die nächsten Jahre Kostenrisiken? Welche Maßnahmen lassen sich bündeln, um Synergien zu schaffen? Solche Fragen sind allerdings nicht aus dem Bauch heraus zu beantworten. Sie erfordern eine systematische Planung anhand objektiver Daten und klarer Zielsetzungen.

Dabei geht es nicht um Vollständigkeit um jeden Preis, sondern um Relevanz. Wesentlich ist, welche Informationen wirklich notwendig sind, um fundierte Entscheidungen zu treffen. Also um festzulegen, welche Investitionen technisch sinnvoll sind und sich zugleich auch rechnen. Aus dieser Perspektive wird deutlich, dass ein proaktives Instandhaltungsmanagement das zentrale Steuerungsinstrument im Bestand darstellt.

Instandhaltung Immobilien

Instandhaltung Immobilien strategisch denken

Gerade in einem Umfeld, das von knappen Budgets, steigenden Anforderungen an Nachhaltigkeit und wachsendem Fachkräftemangel geprägt ist, braucht es Klarheit über die technischen und wirtschaftlichen Zusammenhänge. Wer hier in Instandhaltungsprozesse investiert, investiert in Transparenz, Sicherheit und Handlungsfähigkeit. Und genau das macht Instandhaltung zu mehr als einer operativen Pflichtübung im Hintergrund.

Denn es geht es längst um viel mehr als die bloßen Instandhaltungskosten. Werterhalt, Risikominimierung und die strategische Steuerung von Gebäuden machen die Instandhaltung zu einem wertschöpfenden Faktor für jedes Immobilienunternehmen. Deshalb sollte man auf zielorientierte Instandhaltungsstrategien setzen, die auf belastbaren Daten basieren. Dabei steht weniger der nächste Wartungstermin im Fokus, als der tatsächliche Instandhaltungsbedarf, die effiziente Priorisierung von Maßnahmen, die Risiken bei Nicht-Handeln und der optimale Einsatz des Budgets. Wer Immobilien wirtschaftlich betreiben will, muss die Instandhaltung Immobilien also neu denken – und zwar als strategische Aufgabe für Entscheider.

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Eine runde Sache

Die Geburtsstunde des Diagramms liegt tatsächlich mehr als 25 Jahre zurück. Bereits 1801 zeichnete der schottische Ingenieur und Ökonom William Playfair – mit Tinte, Farbe und viel Geduld – das erste Kreisdiagramm. Es zeigte die Aufteilung europäischer Staatsausgaben und war in der Tat revolutionär, denn zum ersten Mal wurde damit Zahlen „sichtbar“ gemacht.

Playfair war nämlich überzeugt, dass Menschen Zusammenhänge visuell schneller und besser erfassen als durch Zahlen allein. Und tatsächlich legte er mit seinen Grafiken den Grundstein für das, was für uns heute selbstverständlich ist: Informationen so aufzubereiten, dass sie intuitiv verstanden werden.

Warum eine gute Visualisierung für die Zustandsbewertung Gebäude mehr sagt als 1.000 Zahlen

Das gilt natürlich auch für unser eigenes Kreisdiagramm, das auf einen Blick zeigt, was sonst nur mit viel Aufwand und Fachkenntnis zu erkennen wäre: den technischen Zustand eines Gebäudes und dessen Schwachstellen. Für die Zustandsbewertung Gebäude ist diese Form der Visualisierung ein echter Gamechanger – verständlich, präzise und objektiv.

(Kurzer Exkurs für AiBATROS-Anfänger: Im Kreisdiagramm werden die Ergebnisse der Bestandserfassung grafisch aufbereitet. Je länger die abgebildeten Balken, die jeweils für ein erfasstes Element stehen, desto schlechter ist der bauliche beziehungsweise energetische Zustand des Objekts. Die in der Mitte des Kreises abgebildete Eingriffstiefe stellt den vom System berechneten Abnutzungsgrad dar: Je kleiner ihr Wert, desto geringer ist der Substanzschaden. Das Kreisdiagramm ermöglicht so eine klare, visuelle Zustandsbewertung Gebäude, die komplexe Daten auf einen Blick verständlich macht.)

Zustand erkennen, Substanz erhalten

Aus diesem Grund ist das Kreisdiagramm nicht nur seit 25 Jahren ein wesentliches funktionales Feature unserer Software, sondern regelrecht ihr Markenzeichen. So hat es beispielsweise 2011 unsere Weihnachtskarten geschmückt und war sogar für einige Zeit Teil des Produktlogos. Vor allem bildete es aber die wesentliche Grundlage für eine proaktive Instandhaltungsplanung, die sich an den tatsächlichen Bedarfen der einzelnen Objekte orientiert.

Die Zustandsbewertung Gebäude wird damit zum Ausgangspunkt gezielter Maßnahmen – von der Instandhaltung über Sanierungsstrategien bis hin zur langfristigen Portfoliooptimierung. Denn wer den baulichen und energetischen Zustand seiner Immobilien kennt, kann nicht nur Risiken minimieren, sondern auch werterhaltend und nachhaltig planen.

So objektiv die von ihm dargestellten Daten sind, so flexibel ist das Diagramm selbst. Und das nicht nur, weil es auf eine Vielzahl offizieller und inoffizieller Benennungen hört, die sich bei seinen Nutzern eingebürgert haben, angefangen bei der „EPIQR Grafik“ über das „Spinnennetz“ bis zur „Rosette“.

Das Kreisdiagramm im Wandel der Zeit

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Energiebedarf Immobilie: Warum Modellrechnungen oft von der Realität abweichen

Um eine energetische Sanierung zielgerichtet planen zu können, muss man zunächst den Energiebedarf Immobilie betrachten, denn nur so lassen sich Schwachstellen identifizieren und auch die Effekte von Maßnahmen kalkulieren. Doch wie gut stimmen die hierzu erforderlichen Modellrechnungen mit der Realität überein?

„Jedem sollte klar sein, dass Berechnungsmodelle zwar wichtige Anhaltspunkte bieten, jedoch, etwa aufgrund des menschlichen Nutzungsverhaltens, nicht in der Lage sind, die Realität eins zu eins abzubilden“, erklärt Benjamin Oberwallner, Bereichsleiter Product Management bei CalCon. „Der Energiebedarf Immobilie geht von einem „Normmenschen“ aus, der sich auf eine gewisse Art und Weise verhält, aber der echte Mensch ist eine Unbekannte, deren Verhalten sich nicht vorhersagen lässt. Niemand lüftet beispielsweise viermal täglich für exakt fünf Minuten und macht danach das Fenster wieder zu.“

Angesichts Millionen von Menschen mit unterschiedlichen Verhaltensweisen, braucht es also Modellrechnungen, um der Realität zumindest möglichst nahe kommen. Aber wie nahe? Gerade die Nutzung eines vereinfachten Verfahrens und von Statistik durch AiBATROS wirft diese Frage immer wieder auf.

Energiebedarf Immobilie und Verbrauch im Vergleich

Um hierauf eine Antwort zu finden, hat CalCon eine Grafik des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR), die Daten zum Energiebedarf Immobilie und -verbrauch vergleicht, um Daten aus AiBATROS ergänzt.

Energiebedarf Immobilie

Auf der horizontalen Achse wird der Energiebedarf pro Quadratmeter und Jahr in Kilowattstunden (kWh/m²a) abgebildet, also der Wert, der sich aus Modellberechnungen ergibt. Die vertikale Achse zeigt hingegen den realen Energieverbrauch, ebenfalls in kWh/m²a. Jedes graue Kreuz steht für ein Gebäude aus der BBSR-Datenbank, während es sich bei den orangen Rauten um die Werte der Objekte aus AiBATROS handelt.

„Wenn man sich von der blauen Linie, die den Mittelwert der BBSR-Daten darstellt, nicht täuschen lässt, und sich stattdessen auf die grauen Kreuze fokussiert, wird klar, dass zwischen dem Verbrauch und dem Bedarf zwar ein gewisser Zusammenhang, aber kaum Korrelation besteht“, erläutert Benjamin Oberwallner. „Der berechnete Bedarf liegt also im selben Bereich, im Schnitt allerdings etwas oberhalb des Verbrauchs. Auffällig ist auch: je höher der Energiebedarf Immobilie, desto größer ist diese Abweichung.“

Das hat wohl mit dem Nutzer zu tun, der anders als der Normmensch in der Lage ist, auf seine Umwelt zu reagieren. Wenn er merkt, dass er in einem Gebäude lebt, das von schlechter energetischer Qualität ist, weil vielleicht die Fenster nicht gut gedämmt sind, dann wird er wahrscheinlich versuchen, sich energiesparend zu verhalten. Je höher der Energiebedarf Immobilie ist, umso mehr wird folglich gespart.

Pareto funktioniert

Aber wie sieht es mit den Daten aus AiBATROS aus? Die Grafik zeigt, dass diese im Bereich der anderen Modellrechnungen liegen, ja sogar eine etwas geringere Streuung aufweisen. „Wir bilden mit unserem Verfahren den Verbrauch im Vergleich zu anderen Energiebedarfsrechnungen, etwa nach DIN 4108 oder 18599, also sehr gut ab. Da kann man wirklich sagen, das passt – allerdings ohne den Anspruch zu erheben, dass eine Modellrechnung je die Realität vollkommen widerspiegeln könnte“, betont Benjamin Oberwallner. AiBATROS wird somit seinem Anspruch, der Immobilienwirtschaft mit minimalem Aufwand eine zuverlässige Planungsgrundlage zur Verfügung zu stellen, auch in Sachen energetische Sanierung absolut gerecht.

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Whitepaper Stranded Assets vermeiden

Stranded Assets – die unsichtbare Gefahr für Ihr Portfolio

Stranded Assets sind Immobilien, die aufgrund neuer gesetzlicher Anforderungen, steigender Energiekosten oder veränderter Marktbedingungen erheblich an Wert verlieren. Besonders betroffen sind Gebäude mit hoher CO₂-Emission oder schlechter Energieeffizienz. Eine aktuelle Marktanalyse zeigt, dass ineffiziente Immobilien bis zu 25 % an Wert verlieren können.

Das Problem für Investoren: Die Transformation hin zu nachhaltigen Immobilienportfolios ist komplex und erfordert gezielte Investitionen. Wer zu lange wartet, riskiert nicht nur höhere Sanierungskosten, sondern auch den Verlust von Finanzierungs- und Verkaufsmöglichkeiten. Die Frage ist nicht mehr, ob sich ESG-Kriterien durchsetzen, sondern wie schnell Investoren ihre Portfolios anpassen können.

Warum ESG jetzt auf der Prioritätenliste steht

Noch vor wenigen Jahren wurde ESG (Environmental, Social & Governance) vor allem als regulatorisches Thema behandelt – heute ist es ein entscheidender Faktor für die Wertentwicklung von Immobilien. Banken und Kapitalgeber bevorzugen zunehmend Objekte mit einer klaren Dekarbonisierungsstrategie, während Immobilien mit schlechter Energieeffizienz schwerer zu finanzieren sind.

Auch Investoren können sich diesem Trend nicht entziehen: CO₂-Preise steigen und Kapitalgeber berücksichtigen ESG-Standards in ihren Investitionsentscheidungen. Besonders mit Blick auf die anstehende Umsetzung der überarbeiteten EU-Gebäuderichtlinie (EPBD) ist klar: Immobilien, die nicht nachhaltig bewirtschaftet werden, verlieren an Attraktivität – sowohl für Mieter als auch für Investoren.
Gleichzeitig ist ESG nicht nur ein Risikofaktor, sondern auch eine Chance. Wer frühzeitig handelt, kann durch gezielte Maßnahmen nicht nur Wertverluste vermeiden, sondern sein Portfolio strategisch optimieren und langfristig wettbewerbsfähig halten.

Datenbasierte Portfolioanalyse gegen Stranded Assets

Der größte Stolperstein für viele institutionelle Investoren ist die unzureichende Datenbasis. Eine ESG-konforme Portfolioentwicklung setzt schließlich nicht nur verlässliche CO₂- und Energiedaten auf Objekt- und Portfolioebene voraus. Doch oft fehlen standardisierte Erhebungsmethoden oder ein einheitliches Berichtswesen.

Stranded Assets

Die Lösung liegt in einer strategischen Datenerhebung nach dem Pareto-Prinzip: Statt Unmengen an Daten zu sammeln, gilt es, gezielt die relevanten Kennzahlen zu identifizieren und für Investitionsentscheidungen zu nutzen. Eine fundierte Bewertung hilft dabei, nachhaltige Maßnahmen nicht nur aus energetischer, sondern auch aus wirtschaftlicher Sicht optimal zu planen.

Unser Whitepaper zeigt Ihnen, wie Sie in drei Schritten eine belastbare Datengrundlage schaffen, um Stranded Assets zu vermeiden und Ihr Portfolio zukunftssicher zu machen.
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Wissenschaft für die Praxis

25 Jahre effizientes Bestandsmanagement Immobilien

Die Frage, wie man an all die Daten gelangt, die notwendig sind, um Immobilien nachhaltig zu entwickeln, ist nicht wirklich neu. Denn die vorhandenen Mittel optimal einzusetzen, vorausschauend zu planen und Mehrwerte zu schaffen, war auch schon vor dem Klimapfad Voraussetzung für ein effizientes und wirtschaftliches Bestandsmanagement Immobilien. Trotz BIM und fortschreitender Digitalisierung ist die Schaffung einer verlässlichen Datenbasis für all diese Entscheidungen jedoch gerade im Bestand nach wie vor kein Selbstläufer.

Kein Wunder also, dass die Europäische Kommission bereits 1995 ein Forschungsprojekt ins Leben rief, um den sich europaweit stetig wandelnden und steigenden wirtschaftlichen Anforderungen an das Bestandsmanagement Immobilien in der Wohnungswirtschaft gerecht zu werden. Ziel war es, eine praxisgerechte, kostengünstige, schnelle und objektive Zustandsbewertung von Bestandsimmobilien zu ermöglichen und darüber hinaus die Instandhaltungsplanung sowie die Budgetierung zu vereinfachen. Das Projekt hieß EPIQR (sprich Epikur), was für die Betrachtung des Energieverbrauchs (energy performance), der Wohnraumqualität (indoor environment quality) und die Berücksichtigung von Instandsetzungsmaßnahmen (refurbishment) an Altbauten steht.

Sieben europäische Forschungseinrichtungen, denen externe Fachleute aus der Immobilienwirtschaft angegliedert waren, machten sich also ans Werk, ein geeignetes Verfahren für das Bestandsmanagement Immobilien zu entwickeln. Darunter für Deutschland das Fraunhofer-Institut für Bauphysik – und der Rest ist sozusagen Geschichte! Denn dies war die Geburtsstunde von epiqr®, einer produktneutral entwickelten Software, die Kaufleuten und Technikern fundierte und bilanzierbare Ergebnisse auf Basis von wenigen, gezielt erhobenen Daten liefern sollte.

Effizient objektive Daten für das Bestandsmanagement Immobilien erheben

Damit wurde nicht weniger als ein neuer Weg in der Bewertung von Immobilien sowie der Durchführung von Facility-Management-Leistungen eingeschlagen. Denn während man dabei üblicherweise sehr detailliert auf das Gebäude eingeht, entschied man sich beim EPIQR-Verfahren dafür, den Zustand der Immobilie und die damit verbundenen Instandhaltungskosten nicht möglichst genau, sondern möglichst schnell und benutzerfreundlich zu ermitteln.

Anhand weniger zu erfassender Grunddaten sollten mittels umfangreicher statistischer Hochrechnungen automatisch Rückschlüsse auf zu treffende Maßnahmen und damit verbundene Kosten gezogen werden können. Um dies zu ermöglichen, stützte sich EPIQR auf eine umfangreiche Datenbasis, für die Daten von mehr als 900 Architekturbüros, verschiedenen EU-Forschungsprojekten und circa 1.900 Literaturstellen ausgewertet wurden.

Bestandsmanagement Immobilien

Im Anschluss an das EU-Projekt entwickelte das Fraunhofer IBP das Verfahren in Eigenregie weiter. Christian Wetzel gründete schließlich CalCon als Spin-off aus dem Institut und brachte im Jahr 2000 die Software epiqr® auf den Markt – einige von Ihnen werden sich vielleicht noch erinnern… Seither hat sich eine Menge getan: Nicht nur wurde mit AiBATROS eine webbasierte Anwendung entwickelt, inzwischen können neben Wohngebäuden und Wohnungen auch Nichtwohngebäude wie Krankenhäuser, Verwaltungsgebäude oder Feuerwachen sowie deren Grundstücke erfasst und bewertet werden. Und mit Funktionen zur Portfolioanalyse und Investitionsrechnung lässt sich der komplette Instandhaltungsprozess IT-gestützt abbilden.

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Erfassung Immobilien

10 Tipps für die Erfassung und Bewertung von Immobilienbeständen

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