Das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) macht die energetischen Anforderungen an Nichtwohngebäude konkreter. Doch aus regulatorischen Vorgaben entsteht noch keine Investitionsstrategie: Welche Investition im Portfolio zuerst sinnvoll ist, lässt sich daraus allein nicht ableiten.
Was das GModG für Nichtwohngebäude bedeutet
Seit dem 29. Juli 2026 ersetzt das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) das bisherige Gebäudeenergiegesetz (GEG). Für bestehende Nichtwohngebäude bringt es neue Mindestanforderungen an die Gesamtenergieeffizienz mit sich, die zum 1. Januar 2027 in Kraft treten und in zwei Stufen greifen: Ab 2030 darf laut GModG für Nichtwohngebäude der Jahres-Primärenergiebedarf höchstens beim 3,5-Fachen des entsprechenden Referenzgebäudes liegen, ab 2033 beim 2,95-Fachen.
Für Immobilienportfolios ist dabei vor allem entscheidend, dass diese Vorgaben des GModG für Nichtwohngebäude objektscharf gelten. Ein energetisch gutes Gebäude kann ein schlechtes also nicht auf Portfolioebene ausgleichen. Für jedes relevante Objekt muss deshalb geklärt werden, ob es die jeweiligen Anforderungen erfüllt und welche Maßnahmen gegebenenfalls erforderlich sind.
Allerdings ist nicht jedes Nichtwohngebäude davon betroffen. Die Vorgaben gelten beispielsweise als erfüllt, wenn das Gebäude ab 1996 errichtet wurde, mindestens das Niveau der Wärmeschutzverordnung 1995 erreicht oder überwiegend mit Wärmepumpe, Biomasse beziehungsweise Fernwärme versorgt wird. Hinzu kommen unter anderem Ausnahmen bei technischer Unmöglichkeit oder wirtschaftlicher Unzumutbarkeit.
Damit entsteht ein klares Zeitfenster: Von 2027 bis zur ersten Schwelle 2030 bleiben nach GModG für Nichtwohngebäude drei Jahre, um die betroffenen Gebäude zu identifizieren, Maßnahmen zu planen und umzusetzen. 2030 ist also nicht der Zeitpunkt, mit der Planung zu beginnen, sondern der Zeitpunkt, an dem die erste Anforderung erfüllt sein muss.
Die entscheidende Frage ist die Reihenfolge
Die regulatorische Analyse nach GModG für Nichtwohngebäude zeigt, welche Gebäude energetisch angegangen werden müssen. Sie sagt jedoch noch nichts darüber aus, wie sich diese Maßnahmen in die bestehende Investitionsplanung einordnen, schließlich laufen Instandhaltung und Modernisierung parallel weiter. Dächer, Fassaden und technische Anlagen richten ihren Sanierungsbedarf nicht nach regulatorischen Fristen nach GModG für Nichtwohngebäude. Gleichzeitig sind Budgets sowie Planungs- und Umsetzungskapazitäten begrenzt. Die unterschiedlichen Bedarfe müssen deshalb in eine gemeinsame Reihenfolge gebracht werden.
Dabei kann bereits die Grundlage der bisherigen Planung einen Unterschied machen. Wer den technischen Bedarf vor allem aus Baujahr und rechnerischer Restnutzungsdauer ableitet, erhält nicht zwangsläufig die richtige Reihenfolge. Ein Beispiel aus einem bewerteten Immobilienportfolio zeigt das: Eine 22 Jahre alte Aufzugsanlage hatte ihre Normnutzungsdauer bereits überschritten, befand sich aber in gutem Zustand. Nach den Stammdaten wäre ein Austausch naheliegend gewesen. Ein erst 15 Jahre altes Flachdach erschien dagegen rechnerisch unauffällig, war tatsächlich aber bereits durchfeuchtet. Nach Alter hätte der Aufzug Priorität gehabt, nach tatsächlichem Zustand das Dach.
Drei Perspektiven bestimmen die Priorität
Doch auch das Dach mit dem schlechteren Zustand muss nicht automatisch die höchste Investitionspriorität im gesamten Portfolio haben. Denn für die Entscheidung zählt zusätzlich, welche energetischen Anforderungen bestehen und welche Rolle das Gebäude künftig erfüllen soll.
Drei Perspektiven müssen deshalb zusammengeführt werden:
- Baulich: Was muss aufgrund des tatsächlichen Zustands ohnehin gemacht werden?
- Energetisch: Was kommt durch Energie-, CO₂- und regulatorische Ziele hinzu?
- Nutzungsbezogen: Welche Anforderungen muss das Gebäude künftig erfüllen, und welche Investitionen sind vor diesem Hintergrund langfristig sinnvoll?
Gerade die dritte Perspektive kann die Reihenfolge noch einmal verändern. Eine größere Investition in ein langfristig benötigtes und flexibel nutzbares Gebäude ist anders zu bewerten als dieselbe Maßnahme an einem Objekt, dessen künftige Nutzung bereits infrage steht.
Besonders klare Prioritäten entstehen dort, wo sich die Perspektiven überschneiden. Muss beispielsweise ein Bauteil aufgrund seines Zustands ohnehin saniert werden, und besteht gleichzeitig energetischer Bedarf, können beide Anforderungen gemeinsam angegangen werden. So entsteht aus verschiedenen Einzelbedarfen eine Reihenfolge, die nicht allein einer gesetzlichen Frist, dem Baujahr oder einer einzelnen Zielgröße folgt.
Vom Handlungsbedarf zum realistischen Investitionspfad nach GModG für Nichtwohngebäude
Was bei einem einzelnen Gebäude noch überschaubar ist, wird bei einem größeren Portfolio zur Steuerungsaufgabe: Welche Objekte haben den größten Substanzdruck? Wo treffen notwendige Instandhaltung und energetische Anforderungen zusammen? Und welche Maßnahmen lassen sich innerhalb des verfügbaren Budgets tatsächlich umsetzen?
Eine objektive Zustandsbewertung schafft dafür eine vergleichbare Grundlage. In AiBATROS werden Gebäude sowohl aus baulicher als auch aus energetischer Perspektive erfasst und bewertet. So wird objektscharf sichtbar, welche Bedarfe bestehen und welche Maßnahmen sich daraus ableiten. Diese lassen sich anschließend nach ihrer strategischen Relevanz priorisieren und in einen realistischen Investitions- und Budgetpfad überführen. Bedarfsspitzen werden frühzeitig sichtbar und Maßnahmen können dort verschoben werden, wo Zustand, Fristen und Nutzungsperspektive den notwendigen Spielraum lassen.
So führt der Weg von den regulatorischen Vorgaben über die Bewertung des tatsächlichen Bedarfs zu einem realistischen Investitions- und Budgetpfad. Das GModG für Nichtwohngebäude setzt Anforderungen und Fristen. Entscheidend ist, daraus eine Investitionsstrategie zu entwickeln, die auch den tatsächlichen Bedarf des Portfolios berücksichtigt.
