Zustandsbewertung Immobilien

Denn nur auf Grundlage zuverlässiger Informationen, ist für Gebäude und Grundstücke eine Maßnahmenplanung möglich, welche die tatsächlichen Bedarfe berücksichtigt und somit den Mitteleinsatz optimiert.

Die Erfassung und Bewertung der baulichen und technischen Zustände von Objekten ist für die Immobilienwirtschaft ein zentrales Element der vorbeugenden Instandhaltung. Denn nur auf Grundlage zuverlässiger Informationen, ist für Gebäude und Grundstücke eine Maßnahmenplanung möglich, welche die tatsächlichen Bedarfe berücksichtigt und somit den Mitteleinsatz optimiert.

Mit Hilfe eines wissenschaftlichen Verfahrens werden deshalb in AiBATROS die wesentlichen Elemente der Bestandsobjekte systematisch entsprechend ihres baulichen und energetischen Zustands bewertet. Im Rahmen dieser Zustandsbewertung Immobilien lassen sich die einzelnen Elemente zur besseren Strukturierung verschiedenen Objektkomponenten zuordnen. Diese orientieren sich an den Kostengruppen der DIN 276 beziehungsweise der Gliederung der Grundflächen nach DIN 277.

Zustandsbewertung Immobilien als Basis für Instandhaltungsmaßnahmen

So werden die Elemente eines Wohn- beziehungsweise Nichtwohngebäudes den folgenden Objektkomponenten zugeteilt:

Technische Gebäudeausrüstung: Systeme zur Gebäudeversorgung, wie Heizung, Lüftung und Klimaanlage
Baukonstruktion: Die tragenden und schützenden Elemente des Gebäudes
Nutzfläche: Räume und Flächen, die für die eigentliche Nutzung des Gebäudes vorgesehen sind
Technikflächen: Bereiche für technische Anlagen und Systeme
Verkehrsfläche: Flächen für den Zugang und die Bewegung innerhalb des Gebäudes
Die im Rahmen der Zustandsbewertung erfassten Grundstücke setzen sich hingegen aus Flächen, Einbauten, der Baukonstruktion und den Technischen Anlagen zusammen.

Visualisierung und Detailanalyse

Die im Rahmen der Zustandsbewertung Immobilien erhobenen Daten, werden dann von der Software AiBATROS analysiert und aufbereitet. So stellt das interaktive Kreisdiagramm die Zustände der Objektkomponenten übersichtlich dar. Jedes erfasste Element ist hier in Form eines Balkens visualisiert, dessen Länge seinen Zustand widerspiegelt. Je länger also der Balken, desto schlechter die bauliche beziehungsweise energetische Bewertung. Der Außenring des Diagramms zeigt farblich kodiert die zugehörigen Objektkomponenten an.

So lässt sich schnell erkennen, ob etwa die Elemente der Baukonstruktion (grün) oder der Nutzfläche (gelb) Schwächen aufweisen. Außerdem besteht die Möglichkeit, sich einzelne Komponenten anzeigen zu lassen, so dass der Kreis beispielsweise nur den Zustand der technische Gebäudeausrüstung umfasst. Auf diese Weise ist nach der Zustandsbewertung Immobilien sofort klar, wo die Stärken und Schwächen der einzelnen Objekte liegen.

Datenmanagement Immobilien

Denn der einfache Zugriff auf objektive, einheitliche und vor allem digitale Objektdaten ist der Schlüssel zu einer zuverlässigen Bewertung des Ist-Zustands. Und nur auf dieser Grundlage ist eine zielorientierte Objektoptimierung möglich.

Effizienz und Transparenz: Datenmanagement Immobilien

Die individuell anpassbaren Dashboards von AiBATROS bereiten die Daten zu diesem Zweck auf Objekt- und Portfolioebene visuell auf. Und zwar mit Hilfe von Informationsfenstern wie dem „Objektdaten-Rating“-Widget. Mit diesem lassen sich ausgewählte Objekteigenschaften wie etwa die CO2-Emissionen anhand einer individuell festlegbaren Skala bewerten. Über den Dashboard-Designer können Sie hierzu zunächst die für Sie relevanten Parameter auswählen und dann entsprechende Werte von „sehr gut“ bis „sehr schlecht“ definieren. Im Widget wird diese Bewertung dann mit Hilfe eines Farbverlaufs von grün nach rot anschaulich dargestellt. Außerdem besteht die Möglichkeit, Periodenwerte oder bestimmte Planungsstrategien einzublenden. Die Festlegung der Zielwerte für einzelne Perioden erfolgt dabei in den Zeitreihendaten.

Die eingetragenen Werte werden automatisch im Widget aktualisiert und bieten jederzeit einen dynamische Übersicht über die jeweiligen Objekteigenschaften für das gerade im Strukturbaum ausgewählte Gebäude. So beurteilen Sie die aktuelle Situation, haben Ihre Ziele im Blick und können mit einem effizienten Datenmanagement Immobilien geeignete Maßnahmen planen.

Instandhaltungsplanung Immobilien

Die Anforderungen an die Immobilienwirtschaft machen eine proaktive Instandhaltungsplanung Immobilien erforderlich. Dabei gilt es, auf Grundlage der tatsächlichen Bedarfe kurz-, mittel- und langfristig zu entscheiden, welche Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen wo durchgeführt werden sollen.

Um Synergieeffekte bei der Instandhaltungsplanung Immobilien zu nutzen und somit Kosten zu sparen, ist es wichtig, wirtschaftliche und bauliche Aspekte miteinander zu verbinden. Aus diesem Grund werden von AiBATROS automatisch sogenannte Maßnahmenpakete erstellt. Dieses besteht aus technisch sinnvoll gebündelten Einzelmaßnahmen und umfassen folglich alle baulichen und energetischen Maßnahmen, die zur Instandsetzung oder Verbesserung des jeweiligen Elements erforderlich sind.

Projekte zur Instandhaltungsplanung Immobilien

Diese Maßnahmenpakete lassen sich wiederum zu Projekten zusammenfassen. Und zwar sowohl objektübergreifend, zum Beispiel auf Ebene der Wirtschaftseinheiten, als auch für nur ein einzelnes Objekt.

Einen Überblick über sämtliche Projekte liefert, abhängig vom gewählten Objekt beziehungsweise Knoten im Strukturbaum, die Projektliste. Der aktuelle Projektstatus wird dabei durch ein farbiges Symbol vor dem Projektnamen angezeigt. Außerdem sind projektspezifische Informationen wie die Projektkategorie, die Priorisierung oder das Datum der letzten Änderung zu sehen, wobei eine individuelle Auswahl getroffen werden kann. Und auch ein schneller Vergleich der Kosten ist hier möglich.

Projektinformationen filtern

Die Orientierung innerhalb der Liste erleichtert zum einen die Freitextsuche und zum anderen ein Filter. Mit Letzterem lassen sich ganz einfach diejenigen Projekte anzeigen, die einem bestimmten Objekt zugeordnet sind, innerhalb einer bestimmten Startperiode liegen oder einen bestimmten Status aufweisen.

Aus der Projektliste gelangen Sie direkt zu den Detailinformationen jedes der gezeigten Projekte. Dazu gehören unter anderem die Gesamtzahl der im Projekt enthaltenen Objekte und Maßnahmenpakete, der Zeitrahmen der Umsetzung sowie die Gesamtkosten des Projekts. Die Entwicklung dieser Kosten der Instandhaltungsplanung Immobilien im Projektverlauf, behalten Sie dann mit Hilfe des Soll-Ist-Abgleichs im Auge.

Immobilien Controlling

Um zu wissen wohin man will, muss man zunächst wissen, wo man steht. Dies gilt nicht nur für den Beginn des Instandhaltungsprozesses – also für die Erfassung des baulichen Zustands von Gebäuden –, sondern auch für dessen Ende. Schließlich muss für das Immobilien Controlling eines Bauprojekts das, was tatsächlich ist, mit dem, was hätte sein sollen, verglichen werden.

Mit AiBATROS sind Sie in der Lage, die Kosten der Durchführung geplanter Maßnahmen zur baulichen Instandhaltung und energetischen Sanierung direkt in der Software nachzuhalten. Hierzu werden die Plankosten den jeweiligen Ausschreibungsergebnissen beziehungsweise Angebotswerten sowie den tatsächlichen Kosten gegenübergestellt. Sie sehen also die im Budgetplan enthaltenen Maßnahmenpakete in einer Liste, in der sich für jedes Paket die damit verbundenen Aufträge anlegen lassen. Rechts neben dem jeweiligen Paket sehen Sie dann dessen vom System ermittelte Kosten, der Auftragswert und die abgerechneten Kosten. Diese Kosten werden zudem auf Objekt- beziehungsweise Portfolioebene aggregiert.

Soll-Ist-Abgleich Maßnahmenpaketkosten

Einen schnelle Überblick über den aktuellen Stand bietet die grafische Aufbereitung der Daten. Ein roter beziehungsweise grüner Pfeil zeigt an, ob der Auftragswert und die abgerechneten Kosten im Budget des Maßnahmenpakets liegen oder nicht. Dieser laufende Abgleich gibt Ihnen die Möglichkeit, Besonderheiten innerhalb einer Budgetperiode rechtzeitig zu erkennen und gegebenenfalls gegenzusteuern. Werden die Abweichungen analysiert, lässt sich die Planung zudem in Zukunft optimieren.

Immobilien Controlling für den Instandhaltungsprozess

AiBATROS ermöglicht es Ihnen jedoch nicht nur, Plankosten, Auftragswert und abgerechneten Kosten miteinander zu vergleichen. Mit dem Erfüllungsgrad steht Ihnen ein weiteres wichtiges Steuerungselement zur Verfügung, mit dem Sie die angefallenen Kosten in Bezug zum Projektstand setzen können. Sie haben also Über- und Unterschreitungen der Kosten eines verabschiedeten Budgetplans immer im Blick.

Instandhaltungsplan erstellen

Dazu gehören Aspekte wie die Luftverschmutzung und die Feuchtigkeit, aber auch Faktoren wie die Planungs- und Ausführungsqualität.

Letztere haben sogar bereits vor Beginn der Betriebsphase Auswirkungen auf die spätere Bauteillebensdauer. Diese definiert dementsprechend die Zeitspanne, während der ein bestimmtes Bauteil die von ihm geforderten Eigenschaften ohne Einschränkungen aufweist. Diese Lebenserwartung spielt eine wesentliche Rolle, will man einen bedarfsorientierten Instandhaltungsplan erstellen.

Prognose auf Basis der Bauteillebensdauer

Schließlich stellt sich bei der langfristigen Planung von Instandhaltungsmaßnahmen die Frage, wie sich der Zustand der Immobilie entwickelt. Und natürlich welche Auswirkungen dies auf die damit verbundenen Kosten für die Instandsetzung und Modernisierung hat. Die Software AiBATROS® ist deshalb in der Lage zu prognostizieren, wie sich der Zustand von Immobilien unter Berücksichtigung der geplanten Maßnahmen im Zeitverlauf verändert.

Diese Simulation basiert auf

dem bewerteten Ist-Zustand eines Elementtyps,
der Planungsstrategie sowie
der als Simulationsauslöser definierten Zustände,
der Bauteillebensdauer, welche die Veralterung beziehungsweise Verschlechterung der Zustände pro Elementtyp festlegt und
dem Objektranking, über das die Priorisierung der Objekte erfolgt.

IT-gestützt Instandhaltungsplan erstellen

Vor dem Start der Simulation wird das Alter aller Elementtypzustände auf Basis des bewerteten Ist-Zustands sowie des Erfassungsdatums aktualisiert. Dazu ist auf Ebene der Elementtypen die statistische Bauteillebensdauer, die den Wechsel in den nächst schlechteren Zustand markieren, hinterlegt. Um die Alterung und damit die Zustandsänderung der Elementtypen besser an die Realität anzupassen, können diese statistisch ermittelten Werte von Ihnen ganz einfach individuell angepasst werden. Und zwar entweder auf Ebene des Elements, sodass die Eingabe für all dessen Elementtypen geändert wird, oder auf der Ebene eines einzelnen Elementtyps.

Sobald ein als Simulationsauslöser definierter Zustand erreicht wird, plant das System also das entsprechende Standardmaßnahmenpaket in der Simulation ein. Somit wird eine Vorhersage der Zustandsentwicklung und der Entwicklung des Instandsetzungsbedarfs für Bestandsimmobilien möglich. Auf dieser Grundlage lässt sich dann ein zielgerichteter Instandhaltungsplan erstellen.

Investitionsrechnung Immobilien

Denn dieser wirtschaftliche Aspekt spielt neben den baulichen Bedarfen und der Strategie für das Bestandsmanagement natürlich ebenfalls eine wichtige Rolle. Schließlich dienen Investitionen in Immobilien nicht zuletzt dazu, auch auf lange Sicht Wertschöpfung und somit Erlöse zu generieren.

Es gilt also, aus der Vielzahl an Investitionsmöglichkeiten die unter Berücksichtigung der monetären Unternehmensziele Vorteilhafteste auszuwählen. Hier hilft Ihnen eine Investitionsrechnung Immobilien weiter. Denn sie zeigt, ob eine Investition aus kaufmännischer Sicht getätigt werden sollte oder nicht.

Investitionsrechnung Immobilien als Entscheidungsgrundlage

Die Investrechnung von AiBATROS ermöglicht Ihnen deshalb einen automatisierten Vergleich verschiedener Investitionsvarianten. Hierzu ermittelt das System unter Berücksichtigung unternehmensindividueller Investparameter und eines flexibel anpassbaren Berechnungsmodells die Objektrendite aller Planstrategien. Grundlage hierfür sind die Kosten der Maßnahmenpakete für das gewählte Planjahr. Anhand der Ergebniskennzahlen wählen Sie dann für jedes Objekt die rentabelste der verschiedenen Strategien aus. Die Investitionsrechnungen für geplante Maßnahmenpakete lassen sich aber auch individuell konkretisieren.

Objektbezogene Investitionsparameter im Blick

Die sogenannte Periodenansicht zeigt Ihnen hierzu alle Parameter und Ergebnisse einer Investitionsrechnung aus Erlös- und Kostensicht nach Perioden aufgeteilt. Dabei werden die Eingangswerte vom System automatisch für die folgenden Perioden fortgeschrieben. Sind genauere Daten verfügbar, können Sie allerdings Änderungen der Invest- sowie Objektparameter manuell in der jeweiligen Periode vornehmen. Auf diese Weise werden die Auswirkungen der geänderten Parameter auf die Ergebnisse der Investitionsrechnung Immobilien sofort deutlich. Sie verfügen somit über eine valide Entscheidungsgrundlage, um Investitionen in den Bestand objektiv zu steuern und die Immobilien entsprechend Ihrer Unternehmensziele zu entwickeln.

Reporting Instandhaltung

Etwa durch die automatisierte Aggregation oder visuelle Aufbereitung von Daten für das Reporting Instandhaltung. Und das bei einem im Vergleich zu isolierten Lösungen wie Excel-Listen eher geringem Pflege- und Synchronisationsaufwand.

In AiBATROS können Sie deshalb all Ihre Bestandsobjekte digital anlegen und dazu wesentliche Stammdaten, Kennziffern und Dokumente wie Pläne und Bilder zentral verwalten. So stehen Ihnen die wichtigen Informationen für das Bestandsmanagement am richtigen Ort zur Verfügung.

Reporting Instandhaltung auf Knopfdruck

Auf dieser Grundlage erstellt das System verschiedene standardisierte Berichte mit ausgewählten Informationen, die schnell in Form eines übersichtlichen PDFs oder einer Excel-Liste exportiert werden können. Ein Beispiel ist der Maßnahmenpaket-Bericht, der Informationen zu den im ausgewählten Maßnahmenpaket enthaltenen Instandhaltungs- beziehungsweise Sanierungsmaßnahmen für ein bestimmtes Objekt liefert.

Neben den zentralen Objektinformationen zeigt ein Kreisdiagramm die Ist-Zustände der bewerteten Elementtypen und vermittelt so einen ersten Eindruck vom baulichen und/oder energetischen Zustand der Immobilie. Die Elementtypen, für die Maßnahmen geplant wurden, sind farbig hervorgehoben.
Detailliertere Informationen zu diesen Maßnahmen finden sich in einer Tabelle. Zu sehen sind die Bewertung des Ist-Zustands des jeweiligen Elementtyps, die vorgeschlagene Maßnahmen mit dem draus resultierenden Zustand sowie deren Kosten. Am Ende des Berichts sind die Gesamtkosten, in die einzelnen Komponenten wie freie Maßnahmenkosten, Honorare und Nebenkosten aufgeschlüsselt.

Datenbasiert entscheiden

Dieser Bericht ermöglicht es, sich einen schnellen Überblick über die geplanten Maßnahmen zu verschaffen und zu erkennen, wodurch die Kosten verursacht werden. Auf dieser Grundlage lässt sich schließlich eine objektive Entscheidung über Investitionen in den Bestand treffen.

Neben den Standardberichten zu Objektinformationen, dem Ist-Zustand, den Maßnahmenpaketen und den Kostendetails, stellt AiBATROS zusätzlich einen Bericht-Designer zur Verfügung. Dieser deckt individuelle Bedarfe in Sachen Reporting Instandhaltung ab, denn mit ihm lassen sich Vorlagen für eigene Berichte erstellen. Hierzu werden einfach diverse Widgets in verschiedenen Formaten per Drag and Drop an einer gewünschten Stelle auf der Vorlage platziert.

Klimapfad 2045

Nicht nur, weil der Zahn der Zeit natürlich unablässig an den Objekten nagt, und die Instandhaltungsplanung somit überhaupt erst erforderlich macht… Um mit Instandhaltungsmaßnahmen den größtmöglichen Nutzen zu erzielen, ist es auch relevant zu wissen, wie man da, wo man gerade steht, hingekommen ist. Und noch wichtiger: Wo genau man eigentlich hin möchte – etwa auf dem Klimapfad 2045…

Ein solcher Fokus auf die Ziele unterstützt die effiziente Maßnahmenplanung – insbesondere mit Blick auf die Umsetzung energetischer Sanierungsmaßnahmen für den Klimapfad 2045. Aus diesem Grund können in AiBATROS für bestimmte Objekteigenschaften, wie etwa die CO2-Emissionen oder den Heizwärmebedarf, Zeitreihendaten angelegt werden. Dadurch lassen sich Realdaten und Zielwerte über den Zeitverlauf hinweg anzeigen und auswerten, und das sowohl auf Ebene einzelner Objekte als auch für ganze Portfolios.

Klimapfad 2045 erfolgreich umsetzen

Diese Zeitreihendaten stehen aber auch für eine zielorientierte Budgetplanung zur Verfügung. Schließlich erfolgt hier die zeitliche Einteilung der einzelnen Maßnahmen. Um diese zu erleichtern, werden in der Budgetgrafik die festgelegten Zielwerte angezeigt. Außerdem lassen sich diese hier mit den aus den geplanten Maßnahmen resultierenden Werten, die automatisch vom System ermittelt werden, abgleichen. Es wird also sofort deutlich, ob das vorgesehene Budget zur Zielerreichung genügt, oder ob die Maßnahmen angepasst werden müssen. Auf diese Weise erfolgt die Budgetplanung nicht nur mit Blick auf die verfügbaren Budgets, sondern auch orientiert an den unternehmensindividuellen Zielen.

Mittels eines Datenexports beziehungsweise -imports ist zudem eine massenweise Bearbeitung der Zeitreihendaten möglich. Hierzu werden die entsprechenden Werte in eine Excel-Datei exportiert, wo sie dann direkt angepasst und anschließend wieder in AiBATROS importiert werden können. Validierungsprüfungen gewährleisten dabei die Datenqualität.

Budgetplanung

Es gilt also, Instandhaltungsstau und Wertverlust ebenso zu vermeiden wie unnötige Ausgaben. Die Budgetplanung stellt somit den entscheidenden Schritt zur wirtschaftlichen Umsetzung von Maßnahmen dar.

AiBATROS liefert Ihnen deshalb einen umfassenden Überblick über die Verfügbarkeit und Nutzung Ihres Instandhaltungsbudgets im Zeitablauf. Im Rahmen der Budgetplanung ordnen Sie hierzu die geplanten Maßnahmenpakete ganz einfach den einzelnen Budgetperioden zu. Neben der Budgetgrenze lässt sich dabei auch die Preissteigerungsrate vorab definieren. Dadurch wird für Maßnahmen, die auf einen späteren Zeitpunkt verschoben werden, automatisch eine entsprechende Preissteigerung berücksichtigt.

IT-gestützte Budgetplanung

Der Budgetplan bildet die über die Perioden verteilten Kosten der Maßnahmenpakete grafisch in Form eines Diagramms ab. Dabei ist eine Unterscheidung verschiedener Budget- (zum Beispiel Modernisierungs-/Sanierungs- oder Instandhaltungsbudget) und Kostenarten (zum Beispiel aktivierungsfähige, mietwirksame oder energetisch bedingte Kosten) möglich. Über diese Kostenzuordnung berechnet das System dann auch Budgetplan-Kennzahlen wie die Aktivierungsquote. Periodisch wiederkehrende laufende Kosten, etwa laufende Instandhaltungskosten, lassen sich ebenfalls ergänzen.

Außerdem erfolgt ein Abgleich unternehmensindividuell definierter Zielwerte, etwa für den Heizwärmebedarf oder die CO2-Emissionen, mit den aus den geplanten Maßnahmenpaketen resultierenden Werten. Auf diese Weise sehen Sie sofort, ob das vorgesehene Budget zur Zielerreichung ausreicht, oder ob es erforderlich ist, die vorgesehenen Maßnahmen anzupassen.
Der fertige Budgetplan ist zur weiteren Verwendung als Bericht exportierbar. Die wesentlichen Informationen der Budgetplanung lassen sich zudem in den Dashboards anzeigen. Um dabei mehrere Varianten vergleichen zu können, besteht die Möglichkeit, verschiedene Budgetpläne anzulegen.

Portfoliomanagement Immobilien

Es gilt also, die vorhandenen Instandhaltungsbedarfe mit den Erfordernissen der ganzheitlichen Portfolioentwicklung abzugleichen. Denn erst durch ein Portfoliomanagement Immobilien wird klar, wo welche Maßnahmen durchgeführt werden sollten.

Mit der Portfolioanalyse von AiBATROS erhalten Sie eine ganzheitliche Bewertung der einzelnen Objekte hinsichtlich unternehmensindividueller Kriterien wie der technischen Qualität, CO2-Effizienz oder Zukunftsfähigkeit. Anhand der daraus vom System abgeleiteten Objektstrategien lassen sich dann konkrete Maßnahmen planen. Mit der sogenannten Knotenanalyse ist es darüber hinaus aber auch möglich, Teilportfolios zu betrachten. So wird beispielsweise im Rahmen des Portfoliomanagement Immobilien schnell deutlich, wie verschiedene Quartiere hinsichtlich der ESG-Kriterien abschneiden.

Portfoliomanagement Immobilien auf Objekt- und Knotenebene

Zu diesem Zweck aggregiert AiBATROS die Ergebnisse der Portfolioanalyse auf Ebene der Knoten des Strukturbaums. Dieser gliedert den Bestand beispielsweise regional nach Ländern, Orten und Wirtschaftseinheiten. Die Ergebnisse dieser Knotenanalyse werden in einer Tabelle aufbereitet, welche die Gesamtnote des Knotens sowie dessen Noten für die einzelnen Perspektiven des Portfoliomodells auflistet. Für einen schnellen Überblick sind diese Werte farblich gekennzeichnet, wobei der beste Wert grün und der schlechteste Wert rot ist.

Für Portfoliomodelle mit maximal drei Perspektiven erfolgt zusätzlich eine grafische Aufbereitung in Form eines Matrix-Diagramms. Darin werden die Knoten analog zur Portfolioanalyse als Bubble dargestellt und verschiedenen Segmenten zugeordnet. Die Größe und Farbe dieser Bubbles orientiert sich am Wert ausgewählter Parameter wie der Eingriffstiefe oder der Bruttogrundfläche. Auf diese Weise werden die Objekte entsprechend der Immobilienstrategie geclustert und Sie erhalten konkrete Handlungsempfehlungen für das Portfoliomanagement Immobilien.